공인중개사 1차 1과목 부동산학개론 - 부동산의 개념

공인중개사 1차 1과목 부동산학개론

부동산학 총론

● 부동산의 개념 - 법 · 제도적 개념

1. 협의의 부동산 - 토지와 그 정착물(토지 외 건물 등)

협의의 부동산은 토지와 그 정착물을 말합니다.민법상의 부동산이라고 하며, 부동산 이외의 물건은 동산이라고 할 수 있다.

 

① 토지

- 토지의 소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용 및 수익, 처분할 권리를 가집니다.

- 민법에서의 "토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다."라고 규정되어 있으며, 토지 소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있다.

- 토지의 소유권은 토지의 구성 부분과 토지로 부터 독립성이 없는 부착물에도 효력을 미친다.

- 토지의 구성물이라함은 암석 및 토사, 지하수 등 토지의 지하공간에 포함된 구성물로서 토지와 독립한 물건이 아니며, 토지의 소유권은 그 구성물에도 미친다.

- 광업권의 객체가 되는 미채굴광물에 대해서는 나라의 소유이며 토지소유권자의 권리가 미치치 못한다

 

② 토지 정착물

토지에 고정이 되어 있어 용이하게 이동이 불가한 물건으로써 사용되는 물건을 통상적으로 토지 정착물이라고 한다.

구분	토지로부터 독립된 정착물	토지에 종속되어있는 정착물	동산으로 취급
특징	⊙ 토지와 별개로 거래될 수 있음 ⊙ 토지소유자의 소유권 불인정	⊙ 토지와 함께 거래됨 ⊙ 토지의 구성부분 ⊙ 토지소유자의 소유권 인정	⊙ 정착물 아님 ⊙ 토지소유자의 소유권 불인정
예시	⊙건물 ⊙명인방법에 의한 수목 또는 수목의 집단 ⊙ 등기완료된 수목의 집단(입목) ⊙ 농작물	⊙ 돌담, 교량, 축대, 도로, 제방 등 ⊙ 매년 경작을 요하지 않는 나무나 다년생식물 등	⊙ 판잣집 ⊙ 컨테이너 박스 ⊙ 가식(價植) 중인 수목 (임시로 놓는 것 들)

 

2. 광의의 부동산

협의의 부동산 + 준부동산(이동가능한 부동산)

*준부동산 - 공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계 등

 

 

 

● 부동산의 개념 - 경제적 개념

1. 자산

① 사용가치로서의 자산성(부동산, 현금 등)

소유 · 이용의 대상

 

② 교환가치로서의 자산성(주식, 투자 등)

거래 · 투자의 대상

 

2. 자본

생산기업 측면에서 토지는 다른 자본재와 같이 임차하거나 매주해야만 하는 자본재로서의 성격

 

3. 생산요소

*인간에게 필요한 재화나 서비스를 생산하기 위해 꼭 필요한 요소

① 노동과 자본 → 가변요소

② 토지 → 수동적이고 소극적인 생산요소 ( 부동성으로 인함)

 

4. 소비재

토지는 생산요소 및 생산재로서의 성격을 가지고 있으나 그와 함께 인간 생활의 편의를 제공하는 최종 소비재의 성격

 

5. 상품

부동산은 소비재이며 또한 시장에 거래되는 상품

 

● 부동산의 개념 - 물리적 개념 

1. 자연 - 부동산은 자연이 내어준 재산

① 토지를 자연으로 파악할 때에는 '자연환경'으로 정의 → 넓은 의미의 토지를 정의하는 것

② 부동산의 특정 중 부증성(늘리지 못하는 것)과 밀접한 관계가 있으며, 사회성 · 공공성이 강조

 

2. 공간

① 부동산은 수평공간 · 공중공간 · 지상공간의 3차원 공간으로 구성

⊙ 수평공간 - 밟고 다니는 토지 , 택지 · 농경지 · 계곡 · 수면 · 평야 등

⊙ 공중공간 - 주택 · 건물 · 상점 등 공중을 향해 연장되는 공간

⊙ 지중공간 - 지표에서 지중으로 향하는 공간 (지하권이라고도 함)

 

② 공간으로서의 부동산 개념은 영속성에 밀접한 관련이 있다.

 

③ 부동산소유권의 공간적 범위

⊙ 지표권 - 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 권리

⊙ 지하권 - 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리(정해진 깊이 있음)

*정해진 깊이 안에서 지하철이 그 지하권을 침범했을 경우 보상을 받을 수 있음

⊙ 공중권 - 토지 소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 권리(정해진 높이 없음)

 

3. 위치

① 개념

특정 장소가 가지는 시장성 · 지형 · 지세를 의미, 절대적 위치는 부동상과 상대적 위치는 인접정과 관련

 

② 위치와 접근성의 문제

⊙ 접근성의 개념 : 어떤 목적물에 도달하는데 걸리는 시간적 · 경제적 · 거리적 부담의 정도를 말함

⊙ 접근성의 특징

    ㉠ 원칙 - 접근성이 좋을수록 부동산의 입지 조건은 양호하며 그 가치는 높다

    ㉡ 예외 - 위험혐오시설, 용도에 맞지 않는 경우 등

 

4. 환경

어떤 부동산에 대한 자연적 · 사회적 · 물리적 · 경제적 상황

 

 

 

● 부동산의 개념 - 복합개념

구분	개념	특징
복합부동산의 개념	유 · 무형의 법률 · 경제 · 기술적 측면의 부동산	부동산학적 관점의 부동산
복합(개량)부동산	토지와 건물 외 그 부대시설이 결합되어 구성된 부동산	감정평가 시 일괄평가
복합건물	주거와 근린생활 등이 결합, 복합적기능을 수행하는 건물	감정평가 시 구분평가

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읽어주셔서 감사합니다. ^^

오늘도 행복하시고 늘 건강하시기바랍니다~!

 

- 댕냥이 -